В Рoссии приoбрeтaтeль нeдвижимoсти – зaвeдoмo мeнee зaщищeннaя стoрoнa в сдeлкe. Тaк прoисxoдит с-зa спeцифики рoссийскoй систeмы рeгистрaции прaв. В клaссичeскoй систeмe зaпись в рeeстрe гaрaнтируeт приoбрeтaтeлю имущeствa, чтo eгo нe истрeбуют возможно ли xoтя бы пoлнoстью кoмпeнсируют eгo стoимoсть в случae истрeбoвaния. В Рoссии сии риски лoжaтся нa приoбрeтaтeля. Пoчeму тaк прoисxoдит?
Нaибoлee нaдeжнaя систeмa рeгистрaции прaв нa нeдвижимoсть, нaпрaвлeннaя нa мaксимaльную зaщиту интeрeсoв пoкупaтeлeй нeдвижимoсти, былa рaзрaбoтaнa в Aвстрaлии в сeрeдинe XIX вeкa (тaк нaзывaeмaя «систeмa Тoррeнсa»). Oнa oснoвывaeтся нa трex oснoвныx принципax.
Пeрвый: «норма зeркaлa» (mirror principle). Oн oзнaчaeт, чтo прaвa нa нeдвижимoсти сущeствуют тoлькo в тaкoм видe, кaк oни зaписaны в рeeстр. Зaписaннoe в рeeстрe прaвo пoльзуeтся aбсoлютнoй дoстoвeрнoстью — нe мoжeт лежать тaкoгo, чтoбы зaрeгистрирoвaннoe прaвo былo пoстaвлeнo пoд сoмнeниe, дaжe eсли oнo oснoвaнo нa недействительной сделке. На реализации этого принципа действует правило: возле внесении записи о новом собственнике вся уведомление о предыдущих правах уничтожается. Это делается чтобы того, чтобы эта информация никого неважный (=маловажный) смущала и не провоцировала практику проверки предыдущих цепочек передачи титулов возьми предмет сделки.
Второй: «принцип занавеси» (curtain principle). Возлюбленный заключается в том, что права, не записанные в реестре, невыгодный существуют. Например, если стороны подписали сго залога недвижимости, но не зарегистрировали вправе) делать что-либо залога (ипотеку), оно не считается возникшим. Сие означает, что любой покупатель недвижимости может безлюдный (=малолюдный) бояться внезапного появления прав, записей о которых на гумне — ни снопа в реестре.
Третий: «принцип страхования» (indemnity principle). Спирт означает, что регистратор, внося запись в регистр, как бы «страхует» оформленный титул. Если кто-то, положившись получи и распишись запись реестра, приобретет недвижимость, которая была противоправно перерегистрирована от настоящего собственника на продавца, ведь такой добросовестный приобретатель будет защищен. А пострадавший хозяйчик получит от государства компенсацию в виде полной стоимости утраченной недвижимости. Сие объясняется тем, что, вводя принцип регистрации недвижимости, Пруссия в некоторой степени ставит под удар собственников недвижимости, яко как их положение становится более уязвимым.
Сии принципы регистрации прав на недвижимое скарб разработал Роберт Торренс, австралийский государственный личность середины XIX века.
Изначально собственность и другие полномочия на землю в Австралии подчинялись средневековым правилам английского компетенция. Собственность передавалась от продавца к покупателю очевидно по договору. Поэтому для того, затем) чтоб(ы) купить или взять в залог недвижимость, недурно было изучать все цепочки сделок, которые были совершены раньше этого. Это было очень долго, начетисто и ненадежно.
Роберт Торренс фактически разработал новую натурщик оборота недвижимости, основанную на идее регистрации компетенция на недвижимость в реестре. Источником вдохновения подле разработке этой системы послужили, с одной стороны, практики создания поземельных книг в германских государствах, а с непохожий стороны – английские правила регистрации прав для морские суда.
Как работает система Торренса?
Разберем подробнее технику регистрации в системе Торренса.
- Эксплуатация системе — это добровольное дело всякого собственника. (пред)положим, если вы не хотите, чтобы ваша почва оборачивалась по регистрационной модели, вы можете элементарно не обращаться с заявлением о регистрации вашего титула к регистратору. Хотя тогда за нее дадут намного меньшую цену, потому-то что регистратор не проверит надежность титула. Покупателю придется снимать юристов, чтобы те занимались изучением цепочек сделок (due diligence), сверху основании которых продавец в свое время приобрел отсутствие движения. Кроме того, банк наверняка откажется кредитовать вам под залог земли из-за возможных рисков порока титула.
- Коль (скоро) вы решились на подчинение своей недвижимости регистрационной системе, вас предстоит пройти очень сложное и длительное ровно по времени первичное внесение записи о вашем праве в регистр. Регистратор будет долго и внимательно изучать цепочки передач титулов, которые предшествовали возникновению вашего компетенция, выезжать на местность, общаться с соседями о томище, действительно ли бесспорно ваше право возьми недвижимость, насколько стабильны и бесспорны границы вашего земельного участка и т.п.
- На случай если все в порядке, запись вносится в реестр и вас выдается сертификат о праве, в котором записано своекоштный) вашего права и описана собственность. Дубликат сего сертификата помещается в реестр.
- После первичного внесения вращение недвижимости становится чрезвычайно простым, быстрым и недорогим. Если только вы хотите продать недвижимость, то вам и покупатель заполняете очень простой бланк передачи собственности, платите пошлину и отправляете карт-бланш вместе с сертификатом регистратору по почте. Симпатия уничтожает оба ваших сертификата, выпускает двушничек новых, один отправляет новому собственнику, следующий остается в реестре. Два сертификата нужно ради того, чтобы избежать возможных подделок — узнаете настоящий предвестник блокчейна?
На заметку
При конструировании регистрационной системы Торренс есть один из удивительных для нас выводов. Дьявол считал, что создание сети региональных офисов регистраторов полноте провоцировать коррупцию в их среде. В этом случае непременно произойдет сращивание местных регистраторов и местных элит, а сие может сказаться на объективности и беспристрастности в работе регистраторов. В итоге был создан только лишь один офис – в столице, а общение с заявителями с всех уголков страны регистраторы осуществляли вдоль почте. Надо ли говорить, что английская корреспонденция – пусть даже колониальная – работала распрекрасно.
Таким образом, оборот недвижимости в Австралии стал чудо) как простым, быстрым и дешевым. Юристы более безграмотный нужны. Собственники могут сами совершать торговые связи с недвижимостью, доверяя реестру и выданным им документам. В случае возникновения проблем (которых подле подобной регистрационной системе практически не возникало) собственники, пострадавшие ото введения регистрационной системы, получали компенсации. Собственными глазами (видеть) Роберт Торренс гордился тем, что через десять лет после введения регистрационной системы, в объявлениях о продаже недвижимости продавцы намеренно подчеркивали, что право на недвижимость зафиксировано в системе Торренса.
Сегодня система Торренса компьютеризированная, совершенно документы — электронные, передача собственности через регистрации называется electronic conveyancing («электронная транспортировка»).
Вслед за десятилетия существования система Торренса доказала свою оперативность. Ant. неэффективность и началось ее торжественное шествие по странам общего компетенция. Сначала это была Новая Зеландия, спустя некоторое время другие страны Индийского и Тихого океана, вдогонку Канада и некоторые штаты в США.
До последнего сопротивлялась полис — Англия. Торренс мечтал, чтобы его прием была введена и на Родине, но мечте далеко не суждено было сбыться. Мощное лобби английских юристов, занимавшихся сопровождением сделок с недвижимостью (солиситеров) и зарабатывавших в этом большие деньги, заблокировало введение регистрационной системы в Англии в XIX веке. Какой-то это лобби удалось преодолеть только в 1925 году, а полноценная регистрационная дефинитив была введена в Англии и Уэльсе только в 2002 году.
В нежели специфика российской системы регистрации прав?
В российской системе регистрации прав уписывать несколько особенностей, из-за которых возлюбленная отчасти утрачивает свой смысл.
- Наша регистрационная системка имеет так называемый «негативный вид». Это означает, что запись в реестре порождает правовые последствия, всего на все(го) если основание возникновения права является действительным. Делать что кто-то оспорит сделку или демарш госоргана, на основании которых внесли поновление о праве в реестр, такая запись не перестань иметь правовых последствий, право просто без- возникнет.
- Вследствие искажений судебной практики рассейский реестр недвижимости не обладает качеством публичной достоверности. Покупателю ущербно просто проверить записи в нем — возлюбленный должен еще проверить цепочки передачи прав возьми недвижимость. Это абсурдно, но это таким (образом. В основном вина за такое положение дел лежит получи судах.
- Если покупатель все же положится получай достоверность записи в реестре, а потом у него виндицируют достаток, он вряд ли сможет получить компенсацию с государства. Для этого ему нужно стать признаком незаконность действий и вину регистратора, что утилитарно нереально сделать.
- Приобретателю недвижимости очень нелегко доказать свою добросовестность – судебная действие требует от него проверять все возможные обстановка, связанные с этой недвижимостью.
Таким образом, само житье. Ant. смерть в российском праве реестра недвижимости мало зачем дает участникам оборота. Неправильно устроенная регистрационная средство и порочная судебная практика не минимизирует риски приобретателя недвижимости.
Производное
