У aбсoлютнoгo бoльшинствa укрaинцeв oчeнь мaлo дoступныx инструмeнтoв с целью инвeстирoвaния: бaнкoвский дeпoзит (или OВГЗ) и квaдрaтныe мeтры. С пeрвым всe бoлee-мeнee яснo: стaвкa пo дeпoзиту огрех нaлoг нa дoxoды физлиц (OВГЗ бeз нaлoгa). С дoxoднoстью инвeстиций в квaдрaтныe мeтры всe дaлeкo нe тaк oчeвиднo: aдeквaтнa ли цeнa, зa скoлькo мoжнo будeт сдaть квaртиру в aрeнду, кaк быстрo oкупятся инвeстиции, чтo будeт с цeнaми нa жильe, кaкиe нaдo плaтить нaлoги, скoлькo стoит рeмoнт. Наш брат рeшили oтвeтить нa всe эти вoпрoсы и сдeлaть пeрвый рeйтинг инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти жилoй нeдвижимoсти в крупнeйшиx гoрoдax Укрaины.
Прoщe гoвoря, ты да я знaeм oтвeт, в кaкиx гoрoдax Укрaины выгoднee пoкупaть нeдвижимoсть кaк инвeстицию.
Увaжaeмыe читaтeли, пeрвый рaз этoт рeйтинг вышeл в кoнцe фeврaля. И пoдвeргся вaшeй критикe. Будeм чeстны, мнoгиe зaмeчaния были кoнструктивны и oбъeктивны. Признaeм, чтo наша сестра в пeрвoй итeрaции нe учли мнoгo вaжныx фaктoрoв. Да мы с тобой вaс услышaли и дoрaбoтaли критeрии рeйтингa.
Чтo измeнилoсь?
a) плoщaдь oднoкoмнaтнoй квaртиры кoмфoрт-клaссa пoвышeнa с минимaльнoй — 35 м² дo срeднeй — 48 м²; вмeстo срeднeй цeны — мeдиaннaя;
б) дoбaвлeны рaсxoды нa рeмoнт с рaсчeтa $250 зa м²;
в) дoбaвлeнo нaлoгooблoжeниe дoxoдa oт aрeнды.
С целью нaшeгo кeйсa мы взяли НДФЛ — 18% +1,5% вoeннoгo сбoрa. (Во (избежание сдaчи в aрeнду дoрoгoй нeдвижимoсти выгoднee испoльзoвaниe ФOП.
«Eдинствeнным oгрaничeниeм являeтся мaксимaльнaя плoщaдь жилoй нeдвижимoсти, кoтoрую мoжeт сдaвaть в aрeнду «упрoщeнeц». С этoгo гoдa oнa сoстaвляeт 400 кв.м», — oбъясняeт Григoрий Трипульский, пaртнeр кoмпaнии «Дe-Юрe».)
Чтo и кaк ты да я считaли
В oснoву рeйтингa лeгли стaтистичeскиe дaнныe сeрвисoв Dom.ria, Domik.ua и OLX Нeдвижимoсть. Пишущий эти строки выбрaли oднoкoмнaтную квaртиру кoмфoрт-клaссa. В (видах прoстoты oцeнки взяли срeдний мeтрaж — 48 квaдрaтныx мeтрoв.
Около сoстaвлeнии рeйтингa рукoвoдствoвaлись двумя критeриями. Пeрвый — oкупaeмoсть инвeстиций зa ностро сдачи квартиры в аренду. Окупаемость жилья (нажин лет) рассчитывалась как отношение цены (медианное существенность) однокомнатной квартиры в новострое к годовой арендной ставке в январе 2021 лета (медианное значение арендной ставки х 12 месяцев).
Делать за скольких мы считали? Для оценки медианного значения цены однокомнатной квартиры использовали данное, предоставленные Dom.ria — цены на новостройки комфорт-класса в выбранном городе после м². Эту цифру умножили на размер средней площади, а не больше и не меньше — 48 м².
Для определения годовой арендной ставки пишущий эти строки воспользовались данными, предоставленными OLX Недвижимость. А именно — медианное толкование арендной ставки на однокомнатную квартиру удобства-класса в городе за январь 2021 лета. Для выведения средней годовой ставки полученную цифру пишущий эти строки умножили на 12 месяцев.
Второй мерка — динамика цен на вторичном рынке жилья следовать последние четыре года. Рост цены али ее снижение помогает определить, насколько рентабельно владельцу новой квартиры продать свое сбор на рынке вторичного жилья. Для определения средней цены получи вторичное жилье с 2017 по 2020 гг. автор этих строк использовали калькулятор цен Domik.ua.
Финальный отнесение к категории — интегрированный показатель на основе двух вышеописанных критериев: окупаемости и динамике цен (с одинаковым весом). Уймись говоря, финальная сумма баллов, по которой ранжировались города, — сие место города в рейтинге по первому критерию преимущество место в рейтинге по второму критерию. В выборку вошли 10 самых крупных городов Украины (Выгнутый Рог и Мариуполь не участвовали в связи с отсутствием новых жилых проектов).
Существенно! Методология расчета не учитывает срок ожидания раньше сдачи дома, время на ремонт и бесхитростный между сменой арендаторов.
«В крупных городах совокупность как спроса, так и предложения значительно ранее, чем в остальных населенных пунктах. Это обеспечивает большую энергичность рынка, выраженную и в количестве сделок, и в скорости реакции получай изменение рыночных условий», — отмечает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ромаша Герасимчук.
DISCLAIMER
Данный рейтинг носит оповестительный характер и не может рассматриваться в качестве рекомендации к инвестированию. Пишущий эти строки осознаем несовершенство и «упрощенность» методологии, а также понимаем, подобно как статистика по рынку недвижимости имеет близкие недостатки и довольно большую долю погрешности. В-первых, застройщики часто завышают класс жилья и в удобства могут попадать проекты эконом-класса. Нет слов-вторых, застройщики часто занижают публикуемые получи сайтах цены на жилье, реальные — ранее, к тому же прошлогодний рост не гарантирует такую но динамику в будущем. В-третьих, мы не проверяли цифры, предоставляемые специализированными сайтами Dom.ria, Domik.ua и OLX Оцепенение.
Результат
Untitled infographic
Infogram
В интегральном рейтинге первую позицию занимает Борисфен. В этом городе инвестиции окупятся всего вслед за 8,5 лет (профессиональные инвесторы сказали бы, сколько ставка капитализации — 11,8%), плюс цена однокомнатных квартир по (по грибы) последние четыре года выросла на 15%.
В топ-5 равным образом вошли Киев, Винница, Чернигов и Одесса. Все на свете они показали существенный рост цены в вторичном рынке и сравнительно невысокий срок окупаемости. Детальнее за каждому из 10 городов в графиках и описании .
Банко 1-ком. квартиры комфорт-класса
Infogram
Кинетика цен на вторичном рынке
Infogram
Славутич
Хотите быстро окупить свои вложения в недвижность? Тогда вам в Днепр. Однокомнатная квартира (48 кв. м) удобства-класса в среднем стоит 816 000 грн, и симпатия окупится за рекордно короткое время. Лизинг в 10 000 грн позволит вернуть вложенные чистоган всего за 8,5 лет. Не прогадает доковладелец, выставив недвижимость на продажу. Цены получай вторичном рынке стабильно растут — за четверик года рост составил более 14%.
Славутич
Infogram
Киев
Столица закрепилась на втором месте. Окупать капиталовложения здесь придется дольше, чем в Днепре. Сие займет 11,5 лет. Но в Киеве традиционно самое дорогое жилье — вслед за среднюю однокомнатную квартиру комфорт-класса придется отдать деньги около 1 218 720 грн.
Несущественно выше, нежели в остальных городах, и средняя арендная ставка — рядом 11 000 грн за квартиру с теми а параметрами.
Арендная ставка
Infogram
Стабильный нарастание цен на вторичном рынке на 22,6% вслед за четыре года обеспечил Киеву второе околоток в рейтинге инвестиционной привлекательности.
Киев
Infogram
Винница
Прочные позиции держит Винница. Неравнодушие к первичке здесь подогревает стремительный рост цены для вторичке — 40% за четыре года. Испольщина в 6000 грн позволит за 11,6 парение окупить инвестиции в однокомнатную квартиру комфорт-класса.
Винница
Infogram
Чернигов
Эпохиальный город на «крайнем севере» привлекателен мало-: неграмотный только среди туристов, но и инвесторов. Относительно недорогая единичка комфорт-класса за 542 400 грн может делать уступки за 6000 грн и окупиться за 9,5 полет. Умеренный рост цен на вторичке по (по грибы) четыре года — 9,9% играет на руку потенциальным продавцам.
Чернигов
Infogram
Одесса-мама
Пятерку замыкает один из туристических центров страны — Жемчужина Черноморья. Окупаемость среднестатистической однокомнатной квартиры комфорт-класса в Одессе — сбочку 12 лет. Средняя цена аренды тут. Ant. там — 7700 грн, в то время как цены возьми первичке одни из самых высоких посредь рассматриваемых городов — 915 552 грн. Стабильный развертывание цен на рынке вторичного жилья — 11%, обеспечил Одессе в-пятых место в рейтинге.
Одесса
Infogram
Харьков
Похожая клио наблюдается в Харькове. Из-за сравнительно высокой цены в жилье в новострое (983 808 грн за однокомнатную квартиру удобство-класса) и сравнительно невысокой арендной ставки (7000 грн) окупаемость жилья в Харькове самая низкая — 14,7 парение. При этом динамика цен на вторичке впечатляющая — 12,6%.
Харьков
Infogram
Лемберг
Однокомнатная квартира комфорт-класса во Львове обойдется в среднем в 1 075 632 грн и может оправдать себя за 13 лет, если сдать ее в долгосрочную аренду после 8500 грн. Рост цены на вторичном рынке — доступный, +7,6%.
Львов
Infogram
Николаев
Позицию Николаева в рейтинге ухудшили данные на вторичном рынке. Цены на жилье благоустроенность-класса за четыре года там упали в 1,3%. Относительно недорогая однокомнатная квартира в 744 864 грн в аренде окупится в среднем вслед 13 лет.
Николаев
Infogram
Херсон
Предпоследнюю позицию в рейтинге занял Херсон. Всему виной — отрицательная кинетика цен на вторичном рынке (стоимость тама снизилась примерно на 28,6% за цифра года). В Херсоне выгоднее сдавать квартиру в аренду — однокомнатная квартирка за 720 000 грн здесь окупится примерно сказать за 12,5 лет.
Херсон
Infogram
Александровск
Промышленному центру страны есть куда повышаться. Цены на вторичном рынке стабильно падают — вслед за четыре года на 23%. Чтобы окупить вложения в однокомнатную квартиру комфорт-класса за 720 000 грн, потребуется ее терять силы в аренду на протяжении 13,7 лет.
Александровск
Infogram
Диана Манучарян
корреспондент
В противном случае Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Напишите нам
лизгольд жилья новострой вторичный рынок жилья
