Льгoтнaя ипoтeкa пoд 6,5% вызвaлa aжиoтaж и рoс цeн нa пeрвичнoм рынкe жилья, кoтoрый тeпeрь ужe дoкaтился дo втoричнoгo. Пo мнeнию Миxaилa Xoрькoвa, aнaлитикa рынкa нeдвижимoсти, рынoк тaк и нe выбрaлся изо лoвушки стaгнaции.
– Дoбрый дeнь, Миxaил! Вoт ужe гoд прoшeл пoслe нaчaлa кoрoнaкризисa. Кaк oн oтрaзился нa пoвeдeнии учaстникoв рынкa жилья? Пo кaкoму сцeнaрию рaзвивaлся рынoк с мaртa 2020-гo и чтo нa нeм прoисxoдилo тaкoгo, чeгo нe былo в прeжниe гoды?
– O дa, этo был гoд рынoчныx кaчeлeй, спoнтaнныx и нeaдeквaтныx рeшeний, брoсaний изо крaйнoсти в крaйнoсть – oт дeпрeссии дo aжиoтaжa. В нaчaлe прoшлoгo гoдa тoчки oпoры интересах принятия рeшeний oтсутствoвaли дaжe у спeциaлистoв, a тeм бoлee у прoстыx грaждaн.
Кстaти, прoшлaя вeснa нaчaлaсь бoдрo: другиe страны уж вводили серьезные эпидемиологические ограничения, и было ясное дело, что нас они тоже коснутся. Однако информации для принятия решений не было. Продавцы ждали спада задолго. Ant. с нуля, покупатели – разгона инфляции, и тетюха, и другие – закрытия Росреестра (не успеем увенчать. Ant. начать). Поэтому сделок было много.
В апреле, рано ли ввели «недокарантин» и всех призвали отбывать заключение дома, активность рынка жилья упала едва до нуля. Месяц-два ушло держи то, чтобы застройщикам и риэлторам выстроить каналы дистанционных продаж.
Наиболее значите момент 2021 года, конечно, льготная ручательство. И здесь дело даже не в том, ась? на рынок подбросили денег. Это погасило негативные ожидания, дало людям риск понять, что жизнь продолжается, и поверить в будущие времена. Ипотека под 6,5% – в совокупности с декларированными в томишко же прошлом году мерами поддержки молодых семей (исходный капитал на первенца) – рассматривалась в качестве кого подарок от государства. Да, это позволило отдать покупателей и запустить почти остановившийся маховик рынка.
Аппарат вынимали деньги из кубышек и брали фонд, чтобы купить квартиру.
Но вот так-таки что получается: застройщики входили в 2021 годочек с ожиданием стагнации, поэтому квартир не хватит. Результат: к осени на первичном рынке наметился недостаточное количество объектов, а цены пошли в рост.
Далее (сделано ближе к зиме) – из-за высоких цен и ограниченного предложения гоминиды уже не могут выбрать новостройку. Да маховик раскручен. Поэтому массовый покупатель возвращается бери вторичный рынок жилья, что также приводит к ажиотажу и разгону цен.
Смотри и получается: стимулируя жилищное строительство и новостройки, получили размер цен и объемов продаж вторички. При этом людской) покупают не то, что нужно, а так, что могут позволить, – причем часто это спонтанное решение.
– А к чему в результате сего раскачивания мы пришли сейчас?
– Наша сестра общаемся с коллегами из регионов. Пока всемирный вывод такой: пик спроса пройден. Давление и рост цен вторички в этом году – сие уже инерция. Но, во-первых, торжок вышел на новый ценовой уровень. Нет слов-вторых, девелоперы начинают выводить новые, адаптированные подина изменившиеся условия проекты. Но есть ещё раз один момент: мы пока не знаем, полно ли продлена субсидированная ипотека. Ожидание, что-то ее вот-вот прикроют, может предпринять кратковременный всплеск спроса, но не побольше того.
– Что сейчас происходит с качеством жилья? Произошли ли какие-либо подвижки в потребительских предпочтениях?
– Закладная традиционно стимулирует низкобюджетный сегмент. Больше всего делов продается простого и недорогого жилья. Но и девелоперы реагируют в упрощение запросов, выводя на рынок простое и недорогое жилье.
Тут и там это упрощение идет в гипертрофированном виде – высотных общежитий возьми тысячи студий и однушек. Но есть проекты с «гуманной» этажностью и квартирографией. Они равным образом реагируют на изменившиеся условия – уменьшением площадей. Компактными, в духе в брежневках, двушками, «европланировками» в виде проходных кухонь-гостиных и миниатюрных (давно 10 кв. м) спальнями.
Такие квартиры соответствуют спросу. Дитятко растет – нужна отдельная комната, дай вам и маленькая. Семью перевели на удаленку? Необходим ходовой кабинет…
Рынок реагирует на эти потребности, же медленно. Чтобы отвечать на такие вызовы новыми проектами, ему нужны година-два. Но при этом неизвестно, нужно ли получи него отвечать: ведь не факт, словно удаленная работа останется нормой жизни, а людей никак не начнут возвращать в офисы.
Словом, вопросов на этом месте пока больше, чем ответов.
– Ведь есть получается, что благодаря льготной ипотеке торжище новостроек попал в ловушку снижения качества и площадей?
– Я бы сказал си: он из нее не вышел. А то как же, в 2018 году была заметна тенденция качественной дифференциации жилья, же уже в 2019 году этот процесс стал убыстряться, потому что массовый покупатель не становится зажиточнее. Сейчас получается, что эффект от льготной ипотеки нейтрализован ростом цен и сделано на излете – он не позволяет вмешивать в орбиту рынка жилья людей с низким доходом.
– Подобно ((тому) как) мы с вами уже говорили, зачастую вследствие льготной ипотеке люди принимали спонтанные решения о покупках – ввяжемся, спустя некоторое время разберемся. Но безработица растет. Не грозит ли сие массовыми невыплатами взятых кредитов?
– О «плохих долгах», растущих (то) есть снежный ком, говорить рано: всё склифосовский зависеть от того, смогут ли наши власть имущие найти новые точки роста экономики неужели мы будем медленно сползать в депрессию.
Однако есть другая серьезная проблема: закредитованность отражается для потребительском поведении. Что ни говори, а подавляющее значительная семей дисциплинированны, ответственны и платят ипотеку до посинения. Другое дело, что финансовые возможности, ребром скажем, не на высоте.
Люди будут с лишним работать, меньше отдыхать, меньше тратить денег для еду, одежду, развлечения. А это удар по части розничным рынкам, общепиту, сфере услуг, индустрии развлечений и туризма. В таком случае есть по малому бизнесу и всем потребительским рынкам.
Из чего можно заключить как в известном анекдоте: «Папа, иначе) будет то водка подорожает, ты будешь меньше горькую?» – «Нет, сынок, твоя милость будешь меньше есть».
– Понятное акция, что если в одном месте прибыло, ведь в другом – убыло. Скажите, как различается чс на рынках жилья регионов?
– Залоговый бум и стремительный рост цен касается крупных городов и региональных центров, идеже ведется массовое строительство. К слову, у нас в России 50% строящегося жилья – сие Москва, Санкт-Петербург (с областями) и Краснодарский закраек.
То есть, по сути, половина праздник поддержки, которая оказана строительному комплексу льготной ипотекой, сие поддержка регионов, в которых проживает четверть населения России.
– Да ведь и население этих регионов, получается, закредитовано пуще?
– Так, да не совсем. Народонаселение регионов покупают «пенсионные» квартиры в Москве, Петербурге, а сейчас еще и в Сочи… То есть кредитная погрузка от строительства в столицах ложится на всех. Пусть будет так, льготная ипотека выполнила задачу экстренной поддержки и восстановления. Да она должна быть инструментом развития.
– В своем блоге, обозревая итоги первого квартала, ваш брат писали о том, что наконец-то объемы жилищного строительства начали лезть и в регионах…
– Да, причем восстановление происходит прерывисто. Более всего заметен рост на Урале, Северном Кавказе, Приволжье, а в Центральном (Сердце родины) и Северо-Западном (Санкт-Петербург) округах некто почти отсутствует.
То есть получается, что-нибудь рынок всё-таки возвращается из состояния качелей к сбалансированной ситуации. Совершенствование числа новых проектов должен снизить темпы роста цен. Вдобавок те регионы, где цены продолжат произрастать, рискуют не получить продления льготной ипотеки.
Дело BN
Михаил Хорьков
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, патрон аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, абитуриент исторического факультета Уральского государственного университета.
Работает в российском рынке недвижимости с 1999 года.
